МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ

Роль нотаріуса в реалізації права людини на власність при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна: історичний аспект та сьогодення

За історичними джерелами перші паростки зародження нотаріату пов'язуються з періодом античності та раннього середньовіччя, що дає підставу дійти висновку про його тісний зв'язок із формуванням суспільного устрою, який базувався, зокрема, на вже сформованих та нормативно врегульованих сімейних і майнових відносинах. Та все ж стверджувати, що ці періоди стали стрижнем розвитку інституту нотаріату, завданням якого був, серед іншого, захист прав людини, неможливо, оскільки у Вавилоні, Єгипті та Іудеї нотаріат існував як різновид адміністративної діяльності, суть якої полягала у здійсненні перепису населення, складенні кадастру земель, здійсненні писарсько-канцелярських функцій.

Однак, у більш чистому та більш сприйнятнішому для сьогодення вигляді нотаріат, зокрема як інститут захисту прав людини, з'явився в Стародавньому Римі періоду імперії.

Істотною передумовою виникнення і розвитку нотаріату була наявність писемності та розвинутих товарно-грошових відносин.

Незважаючи на цікаву, написану досвідом тисячоліть історію нотаріату, на сьогодні все ж виникають проблеми з реалізацією права людини на власність.

В якості прикладу ключової ролі нотаріуса в превентивному захисті прав людини на, зокрема, нерухоме майно та з метою визначення шляху вирішення проблемних питань, що є актуальними на сьогодні, виникають при реалізації вказаного права, розглянемо процедуру посвідчення договору купівлі-продажу квартири, що була здійснена за законодавством Української Радянської Соціалістичної Республіки (далі - УРСР), в часи існування якої нормативно-правове забезпечення нотаріату дещо відставало від завдань та функцій, які були на нього покладені.

Для чіткого розуміння важливості процесуальної участі нотаріуса при відчуженні майна шляхом укладення договору купівлі-продажу слід розглянути нормативно-правову базу, якою він керувався при посвідченні вказаного правочину. Питання купівлі-продажу нерухомого майна регулювалося статтею 185 Цивільного кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки від 16 грудня 1922 року, в якій зазначалося, що купівлю-продаж будинків і права забудови повинно було бути, під страхом недійсності, укладено в нотаріальному порядку з наступною реєстрацією у відповідному комунальному відділі.

Пунктом 1 постанови Ради Міністрів Української Радянської Соціалістичної Республіки "Про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів про відчуження будівель у сільських місцевостях" від 18 листопада 1948 року N 2712 було зазначено, що договори про відчуження (продаж, обмін, дарування) будівель, належних окремим громадянам, колгоспним і одноосібним дворам, колгоспам, кооперативним і громадським організаціям в сільських місцевостях, повинні були, під страхом недійсності, обов'язково посвідчені в нотаріальній конторі. Варто звернути увагу на те, що позиція законодавця в часи УРСР стосовно захисту права людини на власність була досить суворою, адже сама етимологія словосполучення "страх недійсності", що визначається вищезазначеною статтею нормативно-правового акта, налаштовувала свідомість громадян на обов'язковість нотаріального посвідчення договорів відчуження нерухомого майна і застерігала про виникнення негативних наслідків у випадку недотримання положень вказаної норми.

Параграфом 2 Правил вчинення нотаріальних дій в нотаріальних конторах Української Радянської Соціалістичної Республіки (далі - Правила), затверджених наказом Міністра юстиції Української Радянської Соціалістичної Республіки N 359 від 01 серпня 1946 року, визначалося, що нотаріальне посвідчення договорів про встановлення права забудови, про надання земельних дільниць у безстрокове користування для збудування на них будинків, про запродаж, відчуження і заставу будівель і права забудови, а також накладення і реєстрація арештів (заборон) на будівлі і право забудови провадилося нотаріальною конторою, яка була в місці знаходження відповідного майна.

Пунктом "в" параграфу 45 Правил зазначалося, що договори продажу, даріння, міни і застави будівель, належних на праві власності, підлягали обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Виготовлений проект правочину прочитується сторонам, після чого вони його підписують, а нотаріус робить на ньому посвідчувальний напис (Додаток N 2) (параграф 49 Правил).

Згідно з доданими до Правил зразками нотаріальних написів, свідоцтв, реєстрів та інших книг вбачалося, що основними вимогами до напису про посвідчення договору про відчуження будівлі або права забудови були, зокрема, прізвище, ім'я та по батькові та печатка нотаріуса.

Проте, проголошення незалежності України 24 серпня 1991 року дало новий поштовх до розвитку правової системи України, в тому числі й інституту нотаріату. При цьому разом із збільшенням кількості нотаріальних дій, вчинюваних нотаріусами, зросла його роль у правоохоронній системі України в цілому.

З переходом економіки України до ринкової моделі, а суспільства - до договірних відносин, законодавчим визнанням рівноправності всіх форм власності, розвитком підприємницької діяльності і процесів приватизації виникла суспільна необхідність введення інституту приватного нотаріату і відповідного законодавчого закріплення положень, які надавали б можливість вирішувати питання нотаріальної діяльності без допомоги державних органів і підставою цьому був прийнятий Верховною Радою України 02 вересня 1993 року, що набув чинності 01 січня 1994 року, Закон України "Про нотаріат" (далі - Закон).

На сьогодні роль нотаріуса при здійсненні ним правоохоронної функції, зокрема щодо законності відчуження нерухомого майна, відіграється шляхом посвідчення ним договору купівлі-продажу.

Законодавство України на сьогодні встановлює непорушність майнових прав людини, що вбачається з наступного.

Статтею 41 Конституції України (далі - Конституція) гарантується право кожного володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним (частина третя статті 41 Конституції).

Нормативно-правовими актами, якими нині керується нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу, є Цивільний кодекс України (далі - Кодекс), Закон України "Про нотаріат" (далі - Закон) та Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі - Порядок), затверджений наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року N 296/5.

Частиною першою статті 316 Кодексу визначається, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до статті 55 Закону угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється. При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Процедуру посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу визначено Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі - Порядок), затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року N 296/5.

Положеннями частини першої глави 2 розділу II Порядку визначається, зокрема, що правочини щодо відчуження майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Перелік необхідних для посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна документів визначається в Порядку, однак слід зазначити, що нотаріус є процесуально незалежним при вчиненні ним нотаріальних дій і має право витребовувати від суб'єктів правочину відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії, а неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Законодавством на нотаріуса покладений обов'язок забезпечити, перш за все, законність та безспірність правочину, що підкреслює його особливе значення не тільки для суспільстві, а й для держави в цілому. Одним із основних неписаних завдань нотаріуса є принесення миру в право, тобто створення безспірності в цивільних відносинах.

Розглянувши нормативно-правову базу, яка застосовувалась під час посвідчення нотаріусами договору купівлі-продажу нерухомого майна в УРСР та застосовується в Україні, ми можемо зробити висновок щодо проблем, які виникають сьогодні внаслідок вчинення правочину.

Для чіткого розуміння ролі нотаріуса під час реалізації права людини на власність, зокрема, при посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, слід, в першу чергу, звернути увагу на вимоги до осіб, які мали право здійснювати нотаріальну діяльність в УРСР та які ставляться на сьогодні.

В УРСР Положенням про державний нотаріат Української РСР, затвердженим постановою Ради Народних Комісарів Української РСР від 09 серпня 1944 року N 1016, до осіб, що мали намір стати нотаріусами, ставилися вимоги, згідно з якими на посади нотаріусів призначалися особи, які мали вищу юридичну освіту та пройшли стажування протягом трьох місяців. Більш того, у 1975 році було прийнято Закон УРСР "Про державний нотаріат", який передбачав, що в окремих випадках на посаду нотаріуса може бути призначено особу, яка не має юридичної освіти. Як бачимо, про чітке дотримання вимог законодавства не може бути й мови, адже відсутність спеціальної освіти породжувала допущення нотаріусами помилок.

На сьогодні вимоги до осіб, які мають намір стати нотаріусом, є чіткими та значно посиленими, що свідчить, в першу чергу, про зацікавленість держави в професіоналізмі нотаріусів при вчиненні ними нотаріальних дій.

Розвиток сучасного нотаріату направлений, зокрема, на допуск до професії виключно досвідчених, належним чином підготовлених професіоналів, нотаріальна практика яких спрямована на дотримання вимог чинного законодавства та постійного підвищення кваліфікації, що позитивно відображається на захисті прав людини в Україні. Принцип "в професію через професію", що впроваджений на сьогодні та полягає в обов'язковій наявності у особи, яка бажає стати нотаріусом, шестирічного стажу в сфері права, з якого три роки - на посаді помічника нотаріуса, дав поштовх для остаточної і беззаперечної впевненості громадян в професіоналізмі нотаріусів, зокрема, при посвідченні ними договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

 

Головний спеціаліст відділу
аналітично-методичної роботи
Управління нотаріату та
фінансового моніторингу
Департаменту нотаріату, банкрутства
та функціонування центрального
засвідчувального органу

П. П. Городько