Ринок земель в Україні. Нова земельна реформа

Президент Віктор Янукович зробив селянам подарунок. Він оголосив про підготовку повномасштабної земельної реформи. Тепер земля сільськогосподарського призначення нарешті продаватиметься, і з часом сформується цивілізований ринок землі.

Власне кажучи, основна проблема сільського господарства — катастрофічний брак коштів на вирощування і переробку продукції.

У нинішніх умовах рентабельними і конкурентоспроможними в більшості напрямів сільськогосподарського виробництва можуть бути середні і великі господарства, які використовують сучасні техніку і технології. Істотна більшість селян після розпаду колгоспної системи не мала достатньо коштів для організації сучасного виробництва. Селяни були вимушені або самі обробляти свої невеликі ділянки, або здавати в оренду. Грошовий дефіцит у 90-х роках став основною причиною введення мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Проте мораторій не зміг стати рятівною паличкою для селян, хоча, можливо, зіграв певну роль в соціальному захисті. Але в сучасних умовах він став перешкодою для підйому сільськогосподарського виробництва, оскільки відносини оренди викликають ряд негативних явищ і в економічному, і в соціальному, навіть в екологічному плані. Тому подолання монополії держави на земельну власність — основний принцип реформування. 

Мораторій постійно подовжується, навіть незважаючи на те, що його існування стримує створення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем призводить до нагромадження нових. Наразі формування ринку земель сільськогосподарського призначення перетворилося на одне з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протягом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цього питання. Але тепер вже, здається, і суспільство, і більшість політичних сил визнають неминучість формування ринку земель сільськогосподарського призначення, звісно — за умови належного нормативно-правового забезпечення засад його функціонування.

Серед негативних наслідків продовження мораторію на купівлю-продаж вищезазначених земель можна виокремити основні. Це стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови використання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь.

Концентрація більшої частини земель — у власності найменш економічно активної частини селян (пенсіонерів та осіб похилого віку), що не мають належних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися землеробством. Також негативно впливає отримання ділянок у спадщину особами, що проживають в містах чи навіть в інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і навіть керувати земельними активами, що призводить до невикористання земель. Зниження інвестиційної привабливості аграрного сектора пов’язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного кредитування під заставу земельних ділянок.

Необхідність стримування включення земель сільськогосподарського призначення в економічний оборот на ринкових засадах деякими політичними силами обґрунтовується небезпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема: скуповування значних площ сільськогосподарського призначення фінансово-промисловими групами, що матиме своїм наслідком «обезземелення» селян та утворення «латифундій» латиноамериканського типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою всіх важелів, що передбачені проектом Закону України «Про ринок земель», діючим Законом України «Про захист економічної конкуренції», а також завдяки ефективному нагляду за ринком земель. Це може також запобігти відчуженню селянами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економічно обґрунтовану.

Запровадження передбаченого проектом Закону України «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експертної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також може бути додатково зменшена у разі запровадження відстрочення набрання чинності договорами відчуження земельних ділянок (з правом кожної зі сторін відмовитись від укладення договору протягом певного строку). Такий ризик — несуттєвий, оскільки земельні ділянки, на які звернене стягнення, підлягають продажу на публічних торгах, що перешкоджає виникненню спекуляції. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо запровадження підвищених ставок держмита при перепродажу угідь сільськогосподарського призначення протягом п’яти років з дня укладення договору.

Також викликає занепокоєння можливість неконтрольованої зміни цільового призначення та урбанізації сільськогосподарських земель.

Ця загроза є мінімальною, оскільки привабливі для містобудівного освоєння землі за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідні категорії.

З огляду на нейтралізацію вищезазначених ризиків і враховуючи величезну важливість прийняття Закону України «Про ринок земель», його принциповими завданнями можна вважати законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання ринку земель, запровадження механізмів попередження несумлінних дій суб’єктів, пов’язаних із продажем ділянок за заниженими цінами, а також досягненням ними монопольного становища; деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчуження речових прав на земельні ділянки, та попередження спекулятивних операцій.

Прийняття Закону України «Про ринок земель» дозволить створити правові передумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, який передбачатиме обмежене державне регулювання процедури відчуження власниками речових прав на ділянки. Це забезпечить введення ринкового економічного обороту речових прав водночас з мінімізацією його потенційних негативних наслідків.

Світовий досвід показує, що регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж заганяти його «в тінь». Законодавство багатьох європейських країн передбачає існування системи регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення, яка має свої відмінності з огляду на характерні історичні чи національні особливості, економічну чи соціальну ситуацію в кожній країні.

 

Соціальний захист громадян